«دنیای اقتصاد» سناریوهای ساختوساز در سال ۱۴۰۵ را بررسی میکند
چالش چهارم بخش ساختمان
بروز «جنگ» به تشدید «تنش مالی» در فعالیتهای ساختمانی منجر شده است
بررسیها حاکی از آن است که بروز جنگ فعلی با تشدید چالش «ضعف در قدرت خرید» و ایجاد چالشهای مهمی نظیر «اختلال در زنجیره تامین مصالح ساختمانی» و «خروج نیروی کاری از شهرها» روند پیشبرد هر کسبوکاری از جمله فعالیتهای ساختمانی را در اغلب مناطق کشور با محوریت کلانشهرها و بهخصوص تهران، کند کرده است. با سپری شدن ۳۷ روز از جنگ فعلی و پایان یافتن تعطیلات ۲ هفتهای نوروز، احتمالا بخشی از چالش «خروج نیروی کاری از شهرها» و در ادامه «اختلال در زنجیره تامین مصالح ساختمانی» مرتفع خواهد شد، اما تشدید چالش «ضعف در قدرت خرید» همچنان بر صنعت ساختمان سنگینی کرده و میتواند با کاهش جریان ورود سرمایه به بازار ساختوساز، به تضعیف سرمایهگذاری در صنعت ساختمان بینجامد و رکود تولید بهخصوص در بخش پروژههای جدید را تشدید کند.
«جنگ»؛ چالش جدید صنایع ساختمانی
تشدید رکود در معاملات مسکن در سال ۱۴۰۴، بخش ساختمان یا بهعبارتی تولید در این بخش را با رکود مواجه کرد، البته صنعت ساختمان در کشور از سال ۱۳۹۷ به شکل مستمر با رکود مواجه بوده است به نحوی که آمارهای رسمی از کاهش متوسط ۳.۵ درصدی تولید در کشور حکایت دارد. بنابراین طی سالهای گذشته، بخش ساختمان رشد مثبتی نداشته است. رکود در این صنعت عمدتا متاثر از رکود مصرفی و سرمایهای در معاملات مسکن و ناتوانی سازنده و سرمایهگذارها از افزایش تولید رقم خورده است. در چنین شرایطی کشور در سال ۱۴۰۴ با دو جنگ مواجه شد؛ جنگ ۱۲روزه که در روزهای پایانی خرداد آغاز و تا ابتدای تیر ماه نیز ادامه یافت و جنگ فعلی که از نهم اسفند ۱۴۰۴ آغاز شد و همچنان نیز ادامه دارد.
بروز هر جنگی در هر نقطهای از دنیا به سرعت بر بازار معاملات مسکن و همچنین صنعت ساختوساز اثرگذار میشود؛ رکود در «معاملات مسکن» و همچنین «ساختوساز» اثرات معمول پذیرفته شده ناشی از جنگ شمرده میشوند. درحالیکه اثرات جنگ ۱۲ روزه بر معاملات مسکن و صنعت ساختوساز عیان شده، با استمرار جنگ در سال ۱۴۰۵ و نبود دورنمای مشخصی از زمان پایان آن، بخش ساختمان سال «پر ابهامی» را آغاز کرده است. در صورتی که جنگی در کشور بروز نکرده بود و شهرهای مختلف کشور آماج حملات هوایی نبود، این صنعت با ۳ چالش اصلی شامل «تورم تولید»،
«نبود قدرت خرید» و «عدم اثرگذاری تسهیلات بانکی» مواجه بود؛ در شرایط کنونی جنگ نیز به چالشهای این صنعت اضافه شده و آینده این بخش را ابهامآمیز کرده است.
بررسی اجمالی معاملات مسکن در سال ۱۴۰۴ از تشدید رکود در این بخش حکایت دارد، البته بررسی فایلهای فروش از رشد اسمی ۲۵ درصدی قیمت مسکن در این سال خبر میدهد، اما با در نظر گرفتن تورم، رشد واقعی قیمت مسکن در این سال با اغماض منفی ۲۰ درصد بود. این موضوع به مفهوم عدم سوددهی واقعی ساختوساز در این سال بود، موضوعی که در سالهای اخیر به طور مستمری تجربه شده و از عوامل مهم و اصلی خروج بخشی از سرمایهگذاران ساختمانی از این صنعت بوده و نتیجه آن در کاهش مستمر صدور پروانههای ساختمانی مشهود بود.
اگرچه چالشهای قبلی حاکم بر بخش ساختمان، رمق این صنعت را گرفته بود؛ اما فعالان این بخش بهخصوص گروهی که تابآورتر بودند، تا حدی این امکان را داشتند که فعالیت خود را با شرایط موجود تطبیق داده و در واقع به وضعیت سازگاری برسند. اما بروز جنگ و اضافه شدن متغیر جدیدی به این بخش باعث شد تا متغیرهای حاکم بر این صنعت و همچنین رفتار بازیگران آن به نحوی تغییر کند که ابهام در این فضا دوچندان شود.
پایان تعطیلات، به آغاز ساختوساز میانجامد؟
جنگ بر روند تمامی فعالیتهای تولیدی و تجاری در کشور اثرگذار میشود و در واقع مانع پیشبرد عادی هر نوع فعالیتی است. کاهش سرعت یا توقف پیشبرد پروژهها دو اثر اصلی جنگ بر صنعت ساختمان شمرده میشود. جنگ ۱۲روزه در پایان خرداد و ابتدای تیر ماه سال گذشته دو اثر بر صنعت ساختمان برجای گذاشت، این جنگ درحالیکه باعث شد از تمایل سرمایهگذاران ساختمانی برای آغاز پروژههای جدید ساختوساز کاسته شود، زمینهساز آن شد که سازندگان بر سرعت پیشبرد پروژههای در دست اجرای خود بیفزایند، البته این افزایش سرعت پس از وقوع آتشبس به وقوع پیوست. در زمان جنگ میزان پیشبرد پروژههای ساختمانی بهخصوص در شهر تهران که در زمان جنگ ۱۲روزه آماج حملات هوایی بود به حداقل رسید.
جنگ فعلی که ۳۷ روز از آغاز آن میگذرد و همچنان چشمانداز روشنی برای پایان آن وجود ندارد، بخش ساختمان را با چالشهای متعددی مواجه کرده که نتیجه آن کاهش محسوس فعالیتهای ساختمانی، کاهش پیشبرد اجرای پروژههای ساختوساز و در برخی موارد توقف کامل آنها است.
بررسی نبض بازار ساختوساز در شهر تهران طی دو هفته ابتدایی فروردین امسال نشان از کاهش اجرای فعالیت ساختمانی دارد؛ البته به شکل معمول فعالیت ساختوساز در کشور طی تعطیلات فروردین ماه به حداقل میرسید، اما گفتوگو با فعالان این صنعت حکایت از آن دارد که میزان پیشبرد پروژههای نیمهکاره ساختمانی در روزهای ابتدایی امسال نسبت به دورههای مشابه سال قبل به شدت افت داشته است. توقف تولید برخی مصالح ساختمانی در هفتههای منتهی به پایان سال ۱۴۰۴ و خروج بخشی از نیروی کار از تهران که عمدتا شامل بخش فعالان بخش خدمات فنی و مهندسی و کارگران ماهر میشود، عملا پیشرفت پروژههای ساختمانی را به شدت کند و حتی در مواردی متوقف کرده است.
با آغاز جنگ فعلی و تعطیلی یک هفتهای کشور توسط دولت، بخش قابلتوجهی از شهروندان، تهران و حتی سایر کلانشهرهای کشور را به مقصد شهرهای کوچکتر ترک کردند. این موضوع استمرار تولید در صنایع متعددی از جمله واحدهای تامینکننده مصالح ساختمانی را با چالش مواجه کرد.
در چنین شرایطی حتی اگر سازندهای، نیروی کار خود را در محل پروژه در اختیار داشت نیز به دلیل اختلال ایجاد شده در تامین مصالح نمیتوانست ساختوساز را با سرعت معمول پیش ببرد. استمرار شرایط جنگی و آغاز تعطیلات نوروز باعث شد تا پروژههایی که در هفتههای پایانی سال متاثر از جنگ به کندی پیش میرفتند، در تعطیلات نوروز عملا تعطیل شوند.
اگرچه جنگ همچنان ادامه دارد، اما با پایان یافتن تعطیلات ۲ هفتهای نوروز، احتمالا بخشی از شهروندان به محل زندگی و کار خود بازمیگردند و در صورت تامین مصالح امکان پیشبرد پروژههای ساختمانی فراهم میشود. البته در این شرایط، پیشبرد پروژهها کاملا وابسته به فعالیت زنجیره تامین یعنی واحدهای تولیدکننده مصالح ساختمانی است. از جمله مهمترین صنایع تامینکننده مصالحساختمانی میتوان به واحدهای فولادی، سیمانی، تولیدکنندگان آجر، گچ، سازندگان سیم مسی، تولیدکننده و تامینکنندگان آسانسور، کابینت، سنگ نما، چینیهای بهداشتی و... اشاره داشت. صنعت ساختوساز از ابتدا تا انتهای کار به صنایع متعددی وابسته است، در واقع ساختوساز باعث میشود که چرخ صنایع متعددی به حرکت درآید، با این وجود توقف یا تضعیف تولید در هر یک از این صنایع وابسته میتواند بخش ساختمان را با اختلال مواجه کند.
تشدید «تنش مالی» در فعالیتهای تولیدی
رکود در معاملات مسکن از دلایل اصلی تضعیف ساختوساز در سالهای اخیر بوده است؛ در واقع کاهش تقاضای مصرفی و سرمایهای، ورود سرمایههای جدید به بخش مسکن را با چالشهای جدی مواجه کرده و این موضوع با ایجاد اختلال در جریان ورود سرمایه به این بخش به تضعیف ساختوساز منجر شده است.
کاهش مستمر رشد اقتصادی در کشور، افت درآمد سرانه و جاماندن مستمر حداقل دستمزد از تورم برای سالهای متمادی، زمینهساز آن شد که «قدرت خرید مسکن» در میان اقشار مختلف جامعه به شدت کاهش یابد، در چنین شرایطی میزان «تسهیلات بانکی» اختصاص یافته به بخش مسکن نیز به دلیل عدم تناسب با متوسط قیمت مسکن در کشور نتوانست، قدرت خرید مردم را احیا کند. بنابراین مجموع عوامل ذکر شده با کاهش میزان تقاضا برای خرید مسکن و تضعیف ورود سرمایه به این بخش به رکود در صنعت ساختوساز انجامید.
در چنین شرایطی بروز جنگ با تضعیف بیشتر قدرت خرید متقاضیان مصرفی و از میان بردن حداقل تمایل متقاضیان سرمایهای برای ورود به این بازار، چالش تامین مالی در صنعت ساختمان را شدت بیشتری میبخشد و در واقع عامل جدید تشدید رکود در بخش ساختوساز میشود. افرادی که سرمایهای را با هدف خانهدار شدن پسانداز کرده بودند، با بروز جنگ ترجیح میدهند، تصمیمگیری برای خرید خانه را به تعویق بیندازند. عدموجود چشمانداز روشن برای پایان جنگ، دشوار شدن نقل و انتقال و ثبت معامله در شرایط کنونی، ریسک تبدیل دارایی در این زمان و حتی ترس از آینده باعث میشود که تمایل به خرید مسکن در زمان ریسک جنگ به حداقل برسد و این موضوع به شدت بر جریان ورود سرمایه به صنعت ساختوساز اثرگذار شده و تمایل برای آغاز پروژههای جدید را کم میکند. البته قضیه برای پروژههای در حال ساخت متفاوت بوده و احتمالا در همین شرایط پروژههای نیمهکاره به شرط امکان تامین مالی با سرعت بیشتری از سر گرفته میشوند.
سه سناریوی صنعت ساختمان در ۱۴۰۵
استمرار جنگ در سال جاری درحالیکه صنعت ساختوساز از گذشته نیز با ۳ چالش مواجه بود، آینده این بخش را پر ابهام کرده است. در چنین شرایطی ۳سناریو برای این بخش قابل پیشبینی است. سناریوی اول که محتملترین گزینه به شمار میرود عبارت است از آن که فعالان ساختمانی درصدد برآیند تا با پایان تعطیلات ۲ هفتهای فروردین و بازگشت نیروها به محل کار خود، «پروژههای در دست اجرا را با سرعت به مراتب بیشتری پیش ببرند» به نحوی که با تکمیل آنها، امکان عرضه به بازار فراهم شود.
در این شرایط احتمالا فعالان ساختمانی با درنظر گرفتن ریسک جنگ و استمرار چالشهای قبلی و پیشبینی شدت گرفتن رکود در معاملات مسکن، پروژه ساختوساز جدیدی را آغاز نمیکنند و این موضوع در کاهش صدور پروانههای ساختمانی در سال ۱۴۰۵ نمایان میشود.
سناریوی دوم در این بخش «عدم پیشبرد پروژههای نیمهکاره به دلیل عدم امکان تامین مالی» است. البته این سناریو بدبینانه بوده و در صورتی به وقوع میپیوندد که سازندگان به دلیل چالش مالی امکان پیشبرد پروژهها را نداشته باشند، اما تجربه جنگ ۱۲ روزه نشان داده که اغلب سازندهها با وقوع جنگ تمایل دارند که کار ساختوساز را با سرعت پیش برده و پروژهها را به مرحله تکمیل و عرضه به بازار برسانند، تا به این ترتیب فرصتی برای تبدیل دارایی خود به نقدینگی بیابند.
سناریوی سوم در صورتی به وقوع میپیوندد که فعالان ساختمانی با پیشبینی آینده روشن، درصدد تبدیل تهدید فعلی به فرصت برآیند، به عنوان نمونه یک سازنده با پیشبینی بهبود شرایط بازار مسکن پس از اتمام این جنگ، بخواهد در این زمان پروژه جدیدی را آغاز کند. البته بررسی صنعت ساختمان در زمان جنگ در سایر کشورهای دنیا و ایران این سناریو را غیرمحتمل میکند، چرا که به شکل معمول با بروز ریسک جنگ عمده فعالیتهای مرتبط به ساختوساز به فاز بقا رفته و سرمایهگذاران ترجیح میدهند که نقدینگی خود را برای زمان اضطرار نگه دارند.
