شرکتها چطور میتوانند به «تعهداتشان» پایبند باشند؟
نااطمینانی در کارگاههای ساختمانی
- بنبست «حقوقی» مقابل فعالان صنعت ساختمان در عصر «جنگ و آتشبس»
- «دنیایاقتصاد» در گفتوگو با یک حقوقدان و ۳ کارشناس حقوقی حوزه املاک و ساختمان به پرسش کلیدی شرکتهای ساختمانی در شروع سال جدید پاسخ میدهد
گروه شرکتهای ساختمانی: فعالان بخش مسکن و ساختمان به دلیل «بروز جنگ در اسفند»، مجبور شدند سال گذشته را از مسیر «نااطمینانی» پشتسر بگذارند و اکنون، در شروع سال جدید، فعالیتهای آنها و همچنین کسبوکارشان بخاطر طی همان مسیر، زیر بارش چهار ریسک قرار گرفته است؛ «ریسک تولید»، «ریسک تعهد»، «ریسک تورم» و «ریسک سرمایه». جنگ یا هر نوع شوک سیاسی و حتی اقتصادی، اگر چه به همه بخشهای تولیدی و بازارهای دارایی ضربه وارد میکند، اما بخش ساختمان بخاطر «طولانیبودن فرآیند تولید تا فروش»، بیشاز خیلی از بخشها، تحتتاثیر شرایط پرریسک و ضدتولید آن اتفاق قرار میگیرد. ضمن آنکه، حجم سرمایه مورد نیاز برای فعالیت ساختمانی در مقایسه با برخی بخشها و حوزههای تولیدی و خدماتی، بزرگ است و این موضوع، هنگام بروز محدودیتهای اقتصادی ناشی از شرایطی همچون جنگ، ادامه ساختوساز یا شروع پروژههای ساختمانی را برای فعالان این صنعت غیرممکن میکند.
گزارش «دنیایاقتصاد» از وضعیتی که در شروع سال 1405 به واسطه «جنگ 40 روزه» برای شرکتهای ساختمانی در تهران و دیگر شهرهای کشور بوجود آمده، حاکی است: «خروج تقاضای خرید ملک» از بازار مسکن و ساختمان طی این ایام از یکسو و تعطیلی و تعلیق چندین هفتهای بخشهای گستردهای از اقتصاد از سویدیگر باعث شده این صنعت با «تنگنای شدید مالی» روبهرو شود. ساختمانیها مجبور هستند کارگاهها و پروژههای خود را «زنده» و «در حال ساخت» نگه دارند اما حیات آنها منوط است به «دسترسی مناسب به سرمایه در گردش». این در حالی است که پیامدهای جنگ در کنار «درد مزمن بیمحلی شبکه بانکی به بخش مسکن و ساختمان»، نبض نقدینگی شرکتهای ساختمانی و سرمایهگذاران را به حالت «فورسماژور» رسانده است.
این صنعت در «نبود مشتری برای خرید ملک» و «نبود پشتیبان مالی و اعتباری» از سمت بانکها و همچنین «خلأ حمایتهایی که معمولا دولتها هنگام جنگ از بخشخصوصی صورت میدهند»، امکانی برای انجام «تعهدات» خود ندارد.
فعالان ساختمانی دستکم به سه گروه از ذینفعان در زنجیره این صنعت، تعهداتی دارند. گروه اول، کارکنان و نیروی انسانی شرکتهای سازنده است که بخشی از هزینه ثابت آنها محسوب میشود. گروه دوم، پیشخریداران پروژههای ساختمانی هستند و گروه سوم نیز صنایع و تولیدکنندگان و همچنین فروشندگان بالادست بازار ساختوساز هستند؛ فعالان بازار مصالح و تجهیزات ساختمانی یکی از اعضای اصلی گروه سوم هستند.
حملات ریسکهای 4گانه به صنعت ساختمان
شرایط حاکم بر بخش مسکن و ساختمان که با «آغاز جنگ اسفند» در اواخر سال گذشته به وجود آمد، اگرچه در حال حاضر آتشبس چند روزه برقرار شده، اما تا زمانی که «سرنوشت تنش و منازعات بین ایران و آمریکا به همراه شریک نظامیاش اسرائیل» حل و فصل نشود، ادامهدار خواهد بود.
هم «دوره جنگ» و هم «وضعیت آتشبس»، بازار مسکن را از اولویت خیلی از آنهایی که در شرایط غیرجنگ، قصد یا میل به خرید ملک دارند، خارج میکند.
از طرفی، شرایطی که از ابتدای 1404 بواسطه تنشهای نظامی سال قبل از آن و بروز «جنگ 12 روزه» در اقتصاد حاصل شد، خروجیاش برای بازارهای معاملات مسکن و ساختوساز، «رکود خرید ملک و تشدید گسل قیمت فروش ملک و قیمت ساخت ملک» بود؛ اتفاقات 3گانهای که نه تنها سازندههای مقیاس کوچک و متوسط که غولهای ساختمانی را میتواند زمینگیر کند.
ساختوساز در این دوره که جنگ برای چند روزی به حالت آتشبس تغییر موقعیت داده، با «ریسک تولید» روبهرو است. ادامه سرمایهگذاری در هر حالتی از ساختوساز، مخاطراتی برای فعالان این بخش به همراه دارد.
شروع پروژه جدید از یکسو به «نقدینگی» نیاز دارد، درحالیکه سازندهها به خاطر «فروش نرفتن» محصولات قبلیشان، سرمایه نقد برای شروع ندارند. ضمن آنکه، برای بقای خود باید تا حد امکان از درگیر کردن نقدینگی محدود در اختیارشان در ساختوساز جدید پرهیز کنند.
تکمیل پروژههایی که از قبل شروع شده است نیز با ریسک «تخریب در اثر حملات احتمالی در آینده» روبهرو است.
با این حال، سازندهها با «ریسک تعهد» نیز مواجه هستند؛ پروژههایی که از قبل شروع شده است باید سر زمان و طبق قراردادهایی که با تامینکنندگان نهادهها یا خریداران واحدهای ساختمانی منعقد شده، به اتمام برسد. اما امکان تکمیل در این شرایط نیست.
از یکطرف تعطیلی دستگاههایی که در طول ساختوساز پروژههای ساختمانی را نظارت میکنند و مجوزهای مختلفی برای ادامه ساخت صادر میکنند، ترمز فعالیت در این بخش را کشیده است. از طرف دیگر، بخشی از نیروی کار در ایام جنگ از شهرهای محل فعالیتشان خارج شدند. در این میان، تولیدکنندگان مصالح ساختمانی نیز تعطیل یا نیمهتعطیل بودند.
مخاطره سوم در صنعت ساختمان 1405، «ریسک تورم» است. آمار رسمی از میزان رشد قیمت تولید مسکن و ساختمان برای روزهای پایانی سال گذشته و ابتدای امسال وجود ندارد اما تحقیقات میدانی «دنیایاقتصاد» و گفتوگو با فعالان این بخش نشان میدهد، «هزینه ساختمانسازی» در حال حاضر نسبت به مدت مشابه در سال 1404، دستکم 70 درصد و تا 100 درصد در برخی اقلام و نهادههای تولید مسکن افزایش پیدا کرده است.
سازندهها به خاطر «بسیار دور شدن از منابع تامین نقدینگی»، در مقابل این تورم، به شدت «آسیبپذیر» هستند.
و اما ریسک چهارم که این هم در شرایط «نااطمینانی ناشی از بروز جنگ و اکنون آتشبس» بالای سر صنعت ساختمان استقرار پیدا کرده، «چگونگی حفظ سرمایه» است.
سرمایههای اصلی فعالان ساختمانی شامل «نیروی انسانی متخصصِ ماهرِ با تجربه»، «ماشینآلات» و «ساختمانهای موجود یا در دست احداث» میشود که هر سه آنها در این وضعیت، با مخاطراتی روبهرو هستند. خطر بیکاری نیرویکار در شرایط جنگ باعث از دست رفتن سرمایه متخصص میشود. همچنین تخریبها در اثر حملات هوایی نیز دو گروه دیگر از سرمایه شرکتها را به خطر میاندازد.
قفل «شرایط فورسماژور»
این ریسکها، «امکان ادامه فعالیت» را از سازندهها و شرکتهای ساختمانی سلب کرده است. با این حال، معادله «تعیین تکلیف تعهدات صنعت ساختمان» در شرایط «غیر ممکن» روشن نیست. این در حالی است که یک مصوبه در دولت طی ایام جنگ، تکلیف را برای گروههایی که طیف مشتریان شرکتهای ساختمانی محسوب میشود، روشن کرده است.
در ایام جنگ اعلام شد، «چکهای غیرقابل وصول» مشمول مقررات چک برگشتی نمیشود و این میتواند «حاشیه امن» برای مثلا پیشخریداران ایجاد کند.
سازندهها اما در شرایط فعلی که وضعیت «فورسماژور» تلقی میشود، عملا در تله «فورسماژور» گیر افتادهاند.
وضعیت «فورسماژور» به شرایطی گفته میشود که یک «اتفاق یا حادثه بیرونی» که خارج از اراده ذینفعان رخ داده است، اجرای تعهدات را غیرممکن کند.
جنگ، در بخش مسکن و ساختمان بخاطر همان ریسکهای بوجود آمده، این وضعیت را شکل داده است. اما «چگونگی استناد شرکتهای ساختمانی به حالت فورسماژور»، اکنون ابهامی است که آنها با آن روبهرو هستند.
همانطور که سیاستگذار و تصمیمگیران اقتصادی در دولت، مصوبهای در ارتباط با چکهای از قبل صادرشده برای افراد صادر کردند، انتظار فعالان بخش ساختمان هم این است که به شکل رسمی، «شرایطی که اکنون به وجود آمده است»، اعلام شود تا «غیرممکن بودن رفع تعهدات» باعث بروز «دردسر مضاعف» برای آنها نشود.
سازندهها دستکم در حوزه «مشارکت در ساخت»، بواسطه قراردادهای تیپ، از قبل پیشبینی «بروز وضعیت فورس ماژور» را کردهاند. در قراردادهای پیشفروش ساختمان، مادهای وجود دارد که «طی مسیر در زمان فورسماژور» را برای پیشخریدار و پیشفروشنده روشن کرده است.
در این ماده، به صراحت قید شده که «در صورت بروز هرگونه حادثه خارجی غیرمنتظره که خارج از اراده طرفین و غیر قابل مقاومت باشد، مسوولیتی در اجرای اصل تعهد و خسارت ناشی از عدم ایفای تعهد متوجه طرفین نمیشود و رفع تعهدات منوط میشود به رفع آن حادثه.
با این حال، ابهام یا نقص بزرگ، «اثبات شرایط فورسماژور» است. مشخص نیست، چه کسی یا چه نهادی باید «اعلام شرایط فورسماژور کند» تا فعالان بخش ساختمان به دنبال آن، شرایط کارگاهها را با شرایط واقعی حاضر، تطبیق دهند و سازگار کنند.
شرکتهای ساختمانی اگر در شروع سال جدید نتوانند این سازگاری را صورت دهند، «ریسک پنجم» که این بار برای کل اقتصاد ایجاد خواهد شد، بروز پیدا میکند.
این ریسک، «شوک به زنجیره صنعت» است. بخش ساختمان، با 35 صنعت در رستههای تولیدی و خدماتی، ارتباط پسین دارد به این معنا که «رشد تولید ساختمان» میتواند به فروش و تولید این صنایع منجر شود. این صنایع در 8 گروه تولیدی از جمله مبلمان و سایر لوازم خانگی، آشپزخانه، خدمات مالی و... طبقهبندی میشود. از طرفی، بخش ساختمان با 9 گروه تولیدی ارتباط پیشین دارد به این صورت که تولیدات این گروهها، مواد اولیه و نهادههای تولید ساختمان هستند که در 57 گروه طبقهبندی میشوند و عمده آنها، «انواع مصالحساختمانی» است.
اگر فعالان بخش ساختمان، شرکتهای ساختمانی، نتوانند از «دوره جنگ و آتشبس» با کمترین خسارت، گذر کنند، تبعات آن، دامن این صنایع را نیز خواهد گرفت. یک مسیرامن برای این عبور، «خروج از تله فورسماژور» است. اگر وضعیت اضطراری کنونی، به شکل رسمی اعلام شود، آنها از این تله خارج خواهند شد.
سالی که گذشت، برای بخش ساختمان، خوب نبود. از یک طرف، تیراژ ساختوساز واحد مسکونی، در نیمه اول، در تهران بیش از 10 درصد افت کرد. از طرف دیگر، نرخ رشد تولید ساختمان در سالهای دهه 1400، زیر صفر بود و در نیمه اول سال گذشته نیز تنها 0.2 درصد گزارش شد. حجم کل سرمایهگذاری نیز به لحاظ رشد واقعی در نیمه اول 1404، منفی 25 درصد بوده است.
این ارقام، وضعیت بخش ساختمان را «ناخوش» و به شدت «نیازمند مراقبت» توصیف میکند.
«فورسماژور» از طریق دادگاه
یک حقوقدان درباره وضعیتی که بخش ساختمان با آن مواجه شده است، به «دنیایاقتصاد» گفت: به لحاظ حقوقی، بین شرایطی که «انجام تعهدات سخت است» و «انجام تعهدات غیرممکن است»، تفاوت وجود دارد. مثلا در دورههایی که تورم تولید بسیار بالا میرود، شرایط برای تولیدکنندگان سخت میشود اما غیرممکن نیست. در قراردادهای پیشخرید و پیشفروش نیز اتفاقا پیشخریداران به خاطر پوشش ریسک افزایش قیمت در آینده وارد این معاملات میشوند. اما در حالتی که «فورسماژور» میشود، اتفاقاتی خارج از اراده افراد بروز میکند که دست افراد را برای ادامه تولید و فعالیت اقتصادی میبندد یا فضای اقتصادی را طوری تحتتاثیر قرار میدهد که فعالان اقتصادی دیگر نمیتوانند مثل قبل و مثل همان شرایط سخت قبلی، فعالیت کنند.
این حقوقدان درباره اینکه «ساختمانیها چگونه باید از تله فورسماژور» خارج شوند، گفت: مساله احتمالا این است که آنها چطور باید به طرفهای مقابل خود به شکل رسمی و قابل استناد اعلام کنند که در وضعیت فورسماژور قرار گرفتهاند. برای این منظور، یک راه میتواند مراجعه به دادگاه باشد. تشخیص اینکه آیا شرایط فعلی فورسماژور است یا خیر، بر عهده قاضی است. چون نهادی در کشور وجود ندارد که این موضوع را رسما اعلام کند. قاضی در موارد مختلف از جمله اینکه «شهرداری در ایام جنگ تعطیل بوده و امکان اخذ مجوز برای سازنده وجود نداشته است»، استعلامات مورد نیاز خود را دریافت میکند. در مواردی هم قاضی برایش محرز میشود و در مواردی نیز از نظر کارشناسان رسمی استفاده میکند.
پذیرش تاخیر در پروژهها از سوی مرجع قضایی
جنگ رمضان فعالان صنعت ساختمان را با 4 ریسک مهم «ریسک تولید»، «ریسک تعهد»، «ریسک تورم» و «ریسک سرمایه»مواجه کرده و این ریسکها، احتمالا به تاخیر در اجرای اغلب پروژهها ساختمانی منجر شده، یک حقوقدان و 3کارشناسان حقوقی که در حوزه ملک فعالیت دارند در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» تاکید داشتند که جنگ به بروز شرایط فورس ماژور منجر شده و بر استمرار بسیاری از فعالیتها تاثیر منفی برجای گذاشته است.
با این وجود چارچوب قوانین کشور به نحوی نیست که مرجع قضایی به شکل کلی برای تمامی پروژهها اعلام شرایط فورس ماژور کند.
در عین حال حاکمیت اراده در هر قراردادی اعم از پیشفروش یا مشارکت در ساخت باعث میشود که اگر «متعهد له» نسبت به تاخیر در پروژه به دلیل جنگ اعتراض و شکایت داشته باشد، این اعتراض را از طریق مراجع قضایی ثبت کند، اما طبعا «متعهد» میتواند با استناد به بروز شرایط «فورسماژور» از خود دفاع کرده و جریمه نشود. احتمالا بسیاری از طرفین قراردادهای ملکی از این موضوع مطلع بوده و چالش احتمالی میان طرفین بابت تاخیرها به وجود نمیآید؛ اما در صورت بروز چالش، فرد متشاکی میتواند نزد مراجع قضایی و کارشناسان دادگستری، با استناد به ناتوانی در پیشبرد امور به دلیل شرایط «فورس ماژور» از خود دفاع کرده و نگرانی در این زمینه وجود ندارد.
«فورس ماژور» برای «دفاع» و نه طرح «دعوا»
علی حسینپور مافی وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس حقوقی در حوزه ملک و ساختمان در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» در خصوص تعویق پروژههای ساختمانی به دلیل شرایط جنگی و چگونگی حمایت سازندهها از طریق اعلام شرایط «فورس ماژور» گفت: جنگ یکی از موارد بارز بروز وضعیت فورس ماژور است، چرا که انجام تعهدات را به دلیل عدم امکان پیشبرد پروژه معلق میکند؛ اما قانونگذار نمیتواند به شکل کلی اعلام شرایط فورس ماژور برای تمامی پروژهها داشته باشد. اعلام شرایط فورس ماژور، موضوعی بوده و نیاز به بررسی موردی پروندهها و رسیدگی به ادعای طرفین دارد. بهعنوان نمونه ممکن است جنگ رمضان به ایجاد شرایط فورس ماژور در شهر تهران منجر شده باشد، اما پروژههای ساختمانی در شهری دیگر در وضعیت فورس ماژور نباشند.
وی ادامه داد: در زمان جنگ، یک پیمانکار بسته به وضعیت پروژه و توانایی خود ممکن است که بتواند، کار را پیش ببرد، اما پیمانکاری دیگر به دلایل متعددی از جمله موقعیت جغرافیایی، توان مالی و... با وقفه در اجرای پروژه مواجه شود، بنابراین اگرچه جنگ مصداق بارز بروز وضعیت فورس ماژور تلقی میشود، اما اطلاق آن نیاز به بررسی موردی توسط کارشناس و دستگاه قضایی دارد. در عین حال باید این موضوع را درنظر گرفت که گزینه فورس ماژور در قراردادها یک ابزار دفاعی است، به این معنی که در شرایط کنونی اگر «متعهدله» نسبت به تاخیر در پروژه اعتراض داشته باشد، باید در دادگاه اعلام شکایت کند، «متعهد» میتواند با استناد به بروز وضعیت فورس ماژور از خود دفاع کند. در این شرایط احراز بروز شرایط فورس ماژور بر عهده دادگاه بوده و نیاز به دادرسی قضایی دارد.
این کارشناس دادگستری تاکید کرد: جنگهای امروزه با جنگهای قدیم متفاوت است، در جنگ رمضان که حدود ۴۰ روز به طول انجامید، درحالیکه شهرها آماج حملات هوایی بود، مردم هر شب در میادین شهرها تجمع داشتند، بنابراین شاید دستگاه قضایی نمیتواند به سادگی اعلام وضعیت فورس ماژور کرده و تعویق در تمامی کسبوکارها و بخشهای اقتصادی را به صورت سراسری آن هم برای کل کشور را توجیه کند، بلکه اعلام این وضعیت نیاز به بررسی دقیق دارد.
حسینپور مافی گفت: در عین حال اگر سازندهای با تاخیر در اجرای پروژه به دلیل جنگ مواجه شده، نمیتواند به عنوان خواهان در دادگاه حاضر شده و خواستار اعلام وضعیت فورس ماژور شود. اگر «متعهد له» ادعایی مبنی بر تاخیر داشته باشد، سازنده به عنوان «متعهد» موضوع فورسماژور را مطرح کرده و از خود دفاع میکند. طبیعتا بسیاری از پیشخریداران از شرایط آگاه بوده و سراغ طرح چنین شکایتی نمیروند، اما اگر فردی شکایتی در این خصوص داشته باشد، سازنده با استناد به بند قانونی مطرح میتواند از خود دفاع کند.
این وکیل دادگستری در خصوص اعلام بانک مرکزی مبنی بر اینکه «دریافت وجه التزام تاخیر تادیه دین برای تسهیلات خرد در بازه زمانی نهم اسفند ۱۴۰۴ تا نهم اردیبهشت ۱۴۰۵ مشمول بخشودگی شده است» گفت: بانک مرکزی مرجع وضع قانون نیست و شاید مرجعیتی برای اعلام چنین تصمیمی نداشت، اما به دلیل شرایط جنگی، هک بانکها، چالش بانکها در صدور گواهی عدم پرداخت و مسدودی حسابها و همچنین چالشهایی که شهروندان به دلیل تبعات اقتصادی قانون با آن روبهرو بودند، چنین تصمیمی را اخذ کرد. در این شرایط در صورتی که پیشخریدار نتواند در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند، سازنده امکان شکایت را دارد، اما طبیعتا پیشخریدار با استناد به مصوبه بانک مرکزی، میتواند از خود دفاع کرده و مشمول جریمه نشود.
سنجش دقیق شرایط «فورسماژور» توسط کارشناسان
فاطمه غلامی وکیل پایه یک دادگستری نیز در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» تاکید کرد که اگر سازندهای به دلیل جنگ با تاخیر در اجرای پروژه مواجه باشد و این موضوع به طرح دعوی قضایی از سوی پیشخریدار بینجامد؛ طبیعتا سازنده میتواند با استناد به اعلام شرایط فورس ماژور، تاخیر ایجاد شده را توجیه کرده و از خود دفاع کند و مهلت جدیدی برای تکمیل پروژه برای سازنده تعیین میشود.
وی ادامه داد: با این وجود این وضعیت لزوما سازندگان را با چالشهای متعددی مواجه نمیکند، طبیعتا بخش قالب توجهی از پیشخریداران، با در نظر گرفتن شرایط به دنبال شکایت نیستند، اما اگر ادعایی داشته باشند، باید آن را از طریق مراجع قضایی مطرح کنند.
این وکیل دادگستری تاکید کرد: تشخیص شرایط فورسماژور در جنگ فعلی برای تمامی پروژهها امکانپذیر نبوده و نیاز به بررسی موردی دارد. بهعنوان مثال امکان پیشبرد پروژههای ساختمانی در برخی شهرهای کشور که کمتر متاثر از جنگ شده بودند وجود داشت؛ البته در این زمینه نیز نمیتوان نظر قطعی داد. چرا که ممکن است سازندهای در مرحله بتنریزی یا تامین مقاطع فولادی بوده که جنگ آغاز شده و جنگ تامین این مصالح را غیرممکن کرده باشد. بنابراین هر گونه اظهارنظر و تصمیمگیری باید به شکل موردی و با بررسی دقیق پرونده باشد و اطلاق یک «وضعیت کلی» به تمامی پروژهها امکانپذیر نیست.
جنگ نمونه بارز شرایط« فورس ماژور»
نصیر مشایخ کارشناس رسمی دادگستری و متخصص در حوزه ثبت اسناد رسمی ملک در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» در خصوص تاخیر احتمالی سازندگان در اجرای تعهدات تکمیل و تحویل ساختمان در پروژههای پیشفروش شده به دلیل تبعات جنگ رمضان و عدم شمول جریمه در این زمینه با استناد به قید موضوع فورس ماژور در قراردادها گفت: قانون و مقررات برای شرایطی نظیر جنگ و تاثیر احتمالی این موارد بر اجرای به موقع تعهدات دو سازوکار پیشبینی کرده که در عموم قراردادها این سازوکارها به شکل پیش فرض وجود دارد؛ موضوع ایجاد شرایط فورس ماژور (قوه قاهره) و تعدیل در قرارداد. در موضوع فورس ماژور، قانون بر این باور است که اگر در اجرای قراردادی اتفاقاتی ایجاد شود که ایجاد یا کنترل آن از توان یکی از طرفین قرارداد خارج باشد، تاخیر در ایفای تعهدات یا عدم ایفای تعهدات قابل توجیه است. در واقع قانون در روابط میان طرفین با در نظر گرفتن عدالت و انصاف بروز اتفاقات خارج از پیشبینی را که به عدم اجرای کامل تعهد در زمان مقرر بینجامد درنظر گرفته است. جنگ نمونه بارزی از ایجاد شرایط فورس ماژور است؛ چرا که کنترل تبعات آن از کنترل طرفین قرارداد خارج است.
وی ادامه داد: نمونههای سادهای از بروز شرایط فورس ماژور وجود دارد، بهعنوان مثال فردی متعهد شده که محصول میوه باغی را در روز مشخصی در تهران به خریدار تحویل دهد؛ اما در روز اجرای تعهد، مسیر دسترسی به تهران به دلیل شرایط جوی یا ریزش جاده مسدود میشود و محصول در زمان مقرر به دست خریدار نمیرسد. در این شرایط خریدار نمیتواند، فروشنده را ملزم به پرداخت جریمه کند، چرا که ایجاد شرایط فورس ماژور باعث دیرکرد در تحویل محصول شده است.
این وکیل دادگستری تاکید کرد: بروز جنگ به دلایل متعددی پیشبرد پروژههای ساختمانی را کند کرده و امکان تحویل به موقع را غیرممکن ساخته است. در این شرایط بسته به نظر کارشناس و میزان زمانی که وی برای تاخیر در پروژه متاثر از جنگ و تبعات آن منطقی برآورد میکند، تاخیر در تکمیل پروژه جایز خواهد بود. این رویه شامل حال خریدار نیز میشود؛ اگر خریدار نیز متاثر از تبعات جنگ نظیر بیکاری، تاخیر در دریافت دستمزد و... نتواند وجه قسط پیشخرید را با در زمان مقرر پرداخت کند، از جریمه دیرکرد معاف است.
در موضوع تعدیل قرارداد نیز قانون پیشبینیهایی از بروز شرایط ویژه دارد؛ یک قرارداد براساس شرایط معقول و قابل پیشبینی از قیمتها منعقد میشود؛ اما اگر در طول اجرای پروژه به دلیلی قیمت مصالح مصرفی جهشی غیرقابل پیشبینی داشته باشد، افراد میتوانند به مراجع قضایی رجوع کرده و درخواست تعدیل قرارداد بدهند، در این شرایط دادگاه کارشناسی را برای بررسی وضعیت تعیین کرده و بسته به نظر کارشناس، رای به تعدیل قرارداد داده میشود. تعدیل در عموم قراردادها پیشبینی شده است.
نصیر مشایخ در پاسخ به این سوال که با توجه به بروز شرایط کنونی، چرا مراجع قضایی برای همه پروژهها اعلام شرایط فورس ماژور نمیکنند گفت: در قراردادها بحث حاکمیت اراده مطرح است؛ بنابراین قوه حاکمیتی نمیتواند بخشنامهای از بروز شرایط فورس ماژور برای همه فعالیتها بدهد و اعلام این وضعیت پس از مراجعه افراد به دادگاه و براساس یک پروژه مشخص انجام میشود. اما در صورتی که در شرایط کنونی پروندههای متعددی در این زمینه به دادگاهها مراجعه داشته باشند و اختلافنظرهایی در رای دادگاهها وجود داشته باشد، دیوان عالی کشور میتواند رای وحدت رویه صادر کند.
اگر پیشخریدار مدعی دریافت جریمه دیرکرد در پروژه ساختمانی باشد، سازنده میتواند به دادگاه مراجعه کرده و با استناد به ایجاد شرایط فورس ماژور، از اعمال جریمه دیرکرد معاف شده و حتی درخواست تعدیل قرارداد به دلیل افزایش هزینهها را داشته باشد.
