شرکتهای ساختمانی چگونه میتوانند به مسیر طبیعی سرمایهگذاری مولد بازگردند؟ «دنیای اقتصاد» بررسی میکند
راههای فرار از مارپیچ رکود ساختمانی
فرآیند طولانی صدور مجوز ساخت و مقررات ضدکوچکسازی مسکن باید به نفع رونق غیر تورمی حذف شود
بخش مسکن و صنعت ساختمان طی سالهای اخیر با «رکود تورمی» شدیدی مواجه بوده، رکودی که اضلاع اصلی بخش مسکن و صنعت ساختمان شامل سرمایهگذار، تولیدکننده و خریدار مسکن را به شکل همزمان درگیر کرده و این وضعیت به شکل مستمری تعمیق میشود و بنابراین از آن با عنوان مارپیچ رکود تورمی یاد میکنند. درحالی بخش مسکن و صنعت ساختمان با چالش «رکود تورمی» به دلیل «هزینه تولید» مواجه بوده و احتمال بروز «شوک عرضه» نیز در این بخش وجود دارد، بروز دو جنگ در کشور طی کمتر از یک سال و افزایش ریسکهای سیاسی میتواند آینده بخش مسکن را با ابهامات بیشتری مواجه کند. در واقع جنگ یا آتشبس موقت با افزایش نااطمینانی، تغییر جهت جریان سرمایه و قفلشدن تصمیمگیری در سمت عرضه و تقاضا با اثرگذاری چرخهای در این بخش چالشهای حاکم بر این بخش را شدت میبخشد.
نااطمینانی باعث کاهش معاملات میشود، افت معاملات به کاهش انگیزه ساختوساز میانجامد که افت عرضه آینده را درپی دارد و نااطمینانی را در مورد قیمتها تشدید میکند. نتیجه، بازاری است که در آن قیمتها افزایشی است اما فعالیت اقتصادی در آن فروکش میکند. در چنین شرایطی تعویق دریافت هزینه صدور مجوز تا زمان اتمام کار، کاهش زمان صدور مجوزها و تسریع در زمان پایان پروژه ساختوساز و تغییر قوانین معماری و شهرسازی با هدف ساخت واحدهای کوچک متراژ متناسب با تقاضا از سوی شهرداریها میتواند از سویی هزینه تولید مسکن را کاهش داده و از سوی دیگر با احیای قدرت خرید این بخش را از «مارپیچ رکود تورمی» خارج کند.
هزینه ساخت؛ عامل جدید گرانی
قیمت پیشنهادی فروش مسکن در سکوهای آنلاین طی ۳ ماه پایانی سال ۱۴۰۴ افزایشی شد، این روند رشد قیمت با شروع جنگ تقریبا متوقف شد، اما کاهشی در قیمتهای پیشنهادی فروش رقم نخورد بهنحوی که پس از آتشبس، مجدد قیمتها به روند رشد خود بازگشت. درحالی قیمت مسکن طی ماههای اخیر و همزمان با افزایش تنش سیاسی در کشور و حتی بروز جنگ در مدار رشد نوسان داشت که از تعداد معاملات به شدت کاسته شد. همزمانی رشد قیمت و کاهش تعداد معاملات باعث شد تا بخش مسکن درگیر پدیده «رکود تورمی» شود.
بروز «رکود تورمی» در بخش مسکن پدیدهای است که بر مبنای روند اقتصاد کلان کشور طی دست کم یک دهه گذشته، قابل پیشبینی بود، اما تلاقی شوکهای قبلی در اقتصاد و تلاقی آن با شوک جنگ باعث شد تا این پدیده در شرایط کنونی در بخش مسکن و ساختمان بروز کند. اقتصاددانان تئوریهای متعددی را در بروز رکود تورمی دخیل میدانند، از جمله دلایل بروز پدیده «رکود تورمی» عبارت است از: «شوک عرضه»، «سیاستهای پولی نامناسب»، «فشار تقاضا» و «فشار هزینه». در شرایط کنونی «فشار هزینه» عامل اصلی بروز رکود تورمی در بخش مسکن است. در واقع جهش هزینه ساخت محرک اصلی رشد قیمت مسکن در کشور است، همزمان با این موضوع تضعیف قدرت خرید در سالهای گذشته نیز عاملی در جهت کاهش تقاضا شده است. درحالیکه آمار رسمی متوسط هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان در کشور را ۱۶.۵میلیون تومان اعلام کرده، دادههای اعلامی از سوی انجمنهای ساختمانی از افزایش هزینه ساخت به سقف ۵۰ تا ۶۰میلیون تومان به ازای هر مترمربع حکایت دارد. در این شرایط هزینه ساخت عامل اصلی رشد قیمت ساختمان بوده و مانعی در مقابل عقبگرد قیمت در این بخش است، تورم عمومی و افزایش ارزش در سایر بازارها نیز مزید بر علت میشود و در رشد قیمت مسکن دخیل خواهد بود.
مسکن همزمان محل سکونت، محل ذخیره ثروت و در مواردی ابزار پوشش ریسک است. در چنین شرایطی، واکنش این بازار را نمیتوان صرفا با متغیرهای متعارف اقتصادی توضیح داد.
کاهش تقاضا به ارزانی خانه میانجامد؟
عرضه و تقاضا مبنای کشف قیمت عادلانه در هر بازاری شمرده میشود؛ درواقع عرضه و تقاضا قیمتها را به تعادل میرساند. زمانی که تقاضا برای محصولی بالاتر از عرضه باشد، قیمتها افزایشی میشود، سود تولید کالای مشخص افزایش یافته و همین موضوع باعث افزایش تولید آن کالا شده و به این ترتیب به مرور زمان، عرضه و تقاضا به تعادل رسیده و قیمتها کاهشی میشود. روند شرح داده شده از اثر عرضه و تقاضا در هر بازاری صدق میکند، اما کاهش قیمت به دلیل افت تقاضا عموما تا جایی ممکن است که حداقل هزینه تولید را پوشش دهد. در شرایط کنونی اگرچه به دلیل افت قدرت خرید، بازار ملک با کاهش تقاضای واقعی مواجه شده، اما به دلیل هزینه تمام شده ساخت، امکان کاهش قیمت نیز وجود ندارد. طی سالهای گذشته فعالان ساختمانی با حداقل سود نسبت به ساختوساز اقدام کردهاند و قیمتهای فعلی ملک اگرچه برای بخش قابلتوجهی از مصرفکنندگان نجومی و بسیار فراتر از پسانداز سالهای متمادی است، اما با توجه به هزینه تولید شامل هزینههای «دریافت انواع مجوز و پروانه»، «مصالح ساختمانی»، «نیروی انسانی» و «خواب سرمایه»، امکان کاهش قیمت ساختمان نیز وجود ندارد.
شوک عرضه در کمین
عامل اصلی بروز رکود تورمی در بخش مسکن کشور فشار هزینه است، اما با توجه به کاهش سرمایهگذاری در صنعت ساختوساز در سالهای اخیر و استمرار آن در میانمدت این احتمال وجود دارد که بخش مسکن در آینده نه چندان دور با عامل «شوک عرضه» نیز مواجه شود. نااطمینانی باعث کاهش معاملات میشود، کاهش معاملات به افت انگیزه ساختوساز میانجامد، افت ساختوساز کاهش عرضه را در پی دارد و کاهش عرضه نیز عامل رشد قیمتها به دلیل شوک عرضه است. به این ترتیب در حالی که فعالیت اقتصادی در کشور کاهش مییابد، قیمتها افزایشی خواهد شد.
کاهش ساختوساز عاملی در جهت کاهش تولید ناخالص ملی نیز بوده و از این منظر نیز با تضعیف قدرت خرید خانوار، رکود تقاضا در بخش ملک را افزایش میدهد.
جنگ؛ فاکتور جدید موثر بر بخش مسکن و ساختمان
جا ماندن قدرت خرید خانوارها از تورم بر رکود معاملات مسکن در کشور طی سالهای اخیر دامن زده است. این در حالی است که همزمان با تضعیف قدرت خرید، استمرار این سطح از کاهش ارزش پول ملی و افزایش نااطمینانی حاصل از آن، به رشد هزینههای ساختوساز انجامیده است. در چنین شرایطی فشار قیمتی مزمن به یکی از ویژگیهای پایدار اقتصاد کشور تبدیل شده است. طی سالهای گذشته به شکل مستمری رشد دستمزد کمتر از تورم بود، این موضوع به ناتوانی خانوارها در تامین مالی خرید یا اجاره خانه منجر شده، موضوعی که در نهایت تضعیف خرید مصرفی و خرید سرمایهای مسکن را رقم میزند. درحالیکه تضعیف قدرت خرید، با عقبگرد تقاضای مصرفی به رکود در بخش خرید مصرفی خانه منجر شده، تضعیف قدرت اجاره، متقاضیان سرمایهای را نیز از این بازار فراری داده است. نرخهای بالای تورم در کنار رشد کمتر دستمزدها نهتنها قدرت خرید خانوارها را کاهش داده، بلکه افق تصمیمگیری اقتصادی را نیز کوتاه و مبهم کرده است. این شرایط، توضیحدهنده زمینه اصلی بیثباتی در بازار مسکن و واکنشی است که بازار در برابر شوکهای سیاسی و ژئوپلیتیک از خود نشان میدهد.
روند رشد اقتصادی ایران در بازههای زمانی مختلف نشان میدهد؛ نرخ رشد تولید ناخالص داخلی عموما دارای نوسانهای شدید و مقاطع رشد منفی است. چنین رفتاری نشاندهنده شوکپذیری اقتصاد و نبود ثبات لازم برای سرمایهگذاری بلندمدت است. این نوسانها ارتباط مستقیم با بازار مسکن داشته، زیرا رکود اقتصادی معمولا به کاهش ساختوساز، توقف پروژهها و کاهش معاملات منجر شده است. سرمایهگذاری واقعی در بخش ساختمان نیز در سالهای متعدد از استهلاک عقب مانده است. بنابراین ظرفیت مولد مستغلات کاهش یافته و بازار مسکن در معرض کمبود عرضه ساختاری قرار گرفته است؛ کمبودی که در دورههای افزایش نااطمینانی سیاسی یا شوک جنگی شدیدتر نیز میشود. چنین روندی هم به معنای ضعف در نوسازی و بهروزرسانی ظرفیت تولیدی کل اقتصاد است و هم خود را در کاهش بهرهوری، افت رشد اقتصادی و محدودیت توان ساختوساز در حوزه مسکن نشان خواهد داد. در کنار این، نااطمینانی در سیاستگذاری و بیثباتی در متغیرهای کلان، موجب شده است که فعالان اقتصادی، از خانوار تا سازنده، در وضعیت انتظار و احتیاط قرار گیرند. بازار مسکن نیز بهعنوان بخشی از این اقتصاد، با کاهش معاملات و افت انگیزه ساختوساز مواجه است. در چنین بستری، جنگ نه شوکی مستقل، بلکه تشدیدکننده روندهای موجود خواهد بود.
هزینههای قابل مهار در ساختوساز
هزینه ساخت، عامل اصلی گرانی ملک و نبود قدرت خرید، عامل بروز رکود در بخش مسکن و به تعبیری این دو فاکتور عوامل اصلی بروز «رکود تورمی» در بازار املاک و سرایت آن به صنعت ساختمان است، حال این سوال مطرح است که در شرایط کنونی چه میزان از هزینه ساخت قابل کاهش بوده و آیا راهی برای بهبود قدرت خرید وجود دارد یا خیر.
بهای مصالح ساختمانی ظرف ۲ ماه اخیر به طور متوسط ۲۰ تا ۶۰ درصد گران شده است؛ این رشد قیمت در بازه سالانه به بیش از ۱۵۰ درصد در برخی اقلام محصولات ساختمانی نیز رسیده است. درحالیکه افزایش هزینه تولید متناسب با تورم عمومی و همچنین رشد بهای انرژی ظرف یک سال اخیر محرک رشد قیمتها در بازه سالانه بود، انتظارات تورمی با ایجاد «عطش خرید» و «انصراف از فروش محصولات» جریان رشد قیمتی در بازار مصالح را بهخصوص پس از پایان جنگ اسفند شدت بخشید.
اگرچه عقبگرد انتظارات تورمی و رفع عطش خرید میتواند جریان رشد نرخ فعلی در بازار مصالح را متوقف کرده، اما افزایش قیمت در این بخش به دلیل جهش هزینه تولید لاجرم و غیرقابل اجتناب است. در عین حال ایجاد اختلال در عرضه برخی محصولات به دلیل توقف تولید در برخی صنایع بزرگ نیز مزید بر علت میشود تا رشد نرخ در بازارها رقم بخورد. در این شرایط کاهش هزینه ساخت با ارزان شدن هزینه مصالح دور از انتظار و حتی شاید خارج از توان سیاستگذار باشد. اما سیاستگذار بخش مسکن این امکان را دارد تا با «تخفیف در هزینه صدور مجوز»، «تعویق دریافت هزینه صدور مجوز» و «تسریع صدور مجوزها و جلوگیری از خواب سرمایه» در کاهش هزینه ساختوساز به شکل کارآمدی موثر واقع شود.
هزینه صدور پروانه و مجوزهای اولیه در جریان ساخت تقریبا معادل ۲۰ درصد هزینه تمام شده ساخت مسکن است، این در حالی است که سازنده پس از تهیه زمین باید زمانی حدودا یکساله را برای صدور مجوز صرف کند که با توجه به قیمت بالای زمین، این موضوع با خواب سرمایه سازنده بر هزینههای تحمیلی بر او میافزاید. اگر سیاستگذار بخش مسکن میتوانست هزینه صدور پروانه را در انتهای کار و وقت فروش دریافت کند و هزینههای جانبی تحمیلی را حذف کند، طبیعتا با کاهش محسوس هزینه ساختوساز از قیمت تمام شده تولید آپارتمان کاسته میشد و این موضوع در کاهش نسبی قیمت مسکن موثر بود.
رکود در معاملات مسکن ناشی از عدم تقاضا در بخش خرید خانه ملکی نیست، بلکه ناشی از عدم تقاضای موثر در این بازار است؛ در واقع اگرچه خانوارهای متعددی آرزوی خرید خانه را دارند و حتی چند سال است که برای آن برنامهریزی میکنند، اما جهش قیمتی در این بخش و جاماندن دستمزد از تورم باعث شده تا خرید مسکن از هدف تبدیل به آرزوی دور از دسترس شود. بنابراین احیای قدرت خرید مصرفکننده میتواند به کمک رفع گره رکود در این بخش بیاید.
احیای قدرت خرید ملک خانوار از دو منظر قابل تحقق است، اعطای تسهیلات خرید موثر یا کاهش هزینه مورد نیاز برای خرید. اعطای تسهیلات موثر برای خرید یعنی تسهیلاتی که حداقل ۵۰ درصد قیمت خانه را پوشش دهد، نیاز به احیای قدرت اقتصادی، بهبود توان اقتصادی خانوار برای ایجاد امکان بازپرداخت دارد. با این وجود سیاستگذار میتواند علاوه بر بهبود تسهیلات اعطایی در بخش فروش مسکن، با اصلاح قوانین شهرسازی و معماری و ایجاد امکان ساخت واحدهای کوچکمتراژ متناسب با تقاضا، امکان دسترسی بخشی از افراد به خرید خانه را تحقق ببخشد. یعنی حتی در شرایط فعلی و حتی در صورت عدم وجود منابع مالی لازم نیز، تغییر در قوانین و ساختارها میتواند، به احیای قدرت خرید با کاهش قیمت کل با کاهش متراژ منجر شود. بنابراین راهی برای باز شدن گره کور توقف معاملات مسکن وجود دارد.
