قیمت مسکن در کف است؟

گروه مسکن و شهری:  نسبت «قیمت به اجاره مسکن» به‌عنوان یک دماسنج اصلی بازار معاملات آپارتمان‌‌‌‌های تهران، در آخرین به‌روزرسانی این دستگاه سنجش اوضاع، در فاصله بسیار پایین‌‌‌‌ از «نقطه اوج تاریخی» قرارگرفته و حتی از «سطح میانگین تاریخی» هم ‌پایین‌تر آمده‌است؛ با این‌حال این نسبت هنوز تا «کف تاریخی» فاصله دارد و از همین‌رو، تحلیل حرکت آن می‌تواند به 4 دسته از فعالان بازار قدرت پیش‌بینی بدهد. گروه مسکن روزنامه «دنیای‌‌‌‌اقتصاد» با سنجش موقعیت فعلی نماگر دماسنج مسکن، نسبت P به R را برآورد کرده‌است. با توجه به میانگین اجاره‌‌‌‌بهای هر مترمربع آپارتمان در پاییز امسال، براساس «اجاره‌‌‌‌بهای پیشنهادی» که در حدود 500‌هزار‌تومان است و همچنین متوسط قیمت مسکن، بازهم براساس «قیمت‌های پیشنهادی» که بین 107‌میلیون تا 108‌میلیون‌تومان برآورد می‌شود، عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره، در حال‌حاضر 17.9 را نشان می‌دهد.

اما معنا و مفهوم این عدد چیست؟ بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌‌‌‌اقتصاد» در پاسخ به این پرسش مشخص می‌کند، با توجه به روند تاریخی «رابطه معنادار قیمت مسکن و اجاره‌‌‌‌بهای آپارتمان» در بازار املاک شهر تهران، نماگر فعلی دماسنج مسکن، از وضعیت «قرمز» یا ملتهب سال‌های تا 1403، فروکش‌کرده و اکنون به زیر «سطح میانگین» رسیده‌است که البته تحلیل همین عددخوانی دماسنج هم مفهوم دیگری را در خود دارد. بین اجاره‌‌‌‌بهای یک واحد مسکونی(R) و قیمت آن ملک(P)، همیشه رابطه وجود دارد. در تهران معمولا اجاره یک‌سال یک واحد مسکونی، معادل 4 تا 8‌درصد ارزش خرید آن واحد است؛ این بازه عایدی، برحسب متغیرهای بازار مسکن و اجاره، در سال‌های مختلف تغییر می‌کند و کارگردان اصلی تغییرات هم، دوره‌‌‌‌های رکود یا رونق خرید و به بیان ساده‌‌‌‌تر، نرخ تورم مسکن است.

در دوره‌‌‌‌هایی که قیمت مسکن جهش می‌کند، چون روند اجاره‌‌‌‌بها همزمان با آن قابلیت تعدیل ندارد (به‌خاطر قراردادهای اجاره آپارتمان که بلندمدت است)، در نتیجه نسبت P به R بالا می‌رود و عواید اجاره آپارتمان که معکوس این نسبت است، پایین می‌آید. از سال‌70 تا قبل از سال‌97، اوج P به R عدد 25 بوده که در نتیجه، حداقل عایدی نیز 4‌درصد شده‌است. حداقل نسبت P به R نیز 12.8 بوده که در این‌صورت عایدی اجاره به اوج خود یعنی 7.8‌درصد می‌رسید. عایدی اجاره زمانی شروع به اوج‌گرفتن می‌کند که بازار مسکن از جهش قیمت عبور می‌کند و اجاره‌‌‌‌بها خود را با «رشد سال‌های قبل» تنظیم می‌کند.

اما از سال‌97 به بعد، چون روند رشد قیمت مسکن، از شکل متعارف دهه‌های قبل تبعیت نکرد، نماگر P به R نیز «سقف تاریخی» قبلی را شکافت و نوسانات نامتعارفی از خود به نمایش گذاشت. جهش قیمت مسکن از سال‌97، تاریخی شد؛ سه سال ‌پشت‌‌‌‌سر هم با نرخ‌های بالاتر از قبل. سال 99، یعنی دو سال ‌بعد از شروع جهش مداوم قیمت مسکن، بازهم سطح قیمت رشد شدیدی کرد. در آن سال ‌متوسط قیمت آپارتمان در تهران 80‌درصد افزایش‌یافت، درحالی‌که میزان رشد اجاره‌‌‌‌بها، کمتر از نصف این نرخ بود، در نتیجه عدد حاصل از نسبت P به R، به قله جدید 31.8 رسید ‌که «بالاترین» سطح نماگر این دماسنج از سال‌70 بود. تا پیش از این، «سقف تاریخی» عددهای نزدیک به 25 در سال‌75 و همچنین 25 در سال‌98 بودند. به این‌ترتیب، قله جدید 31.8 «قیمت به اجاره» در سال‌99، به‌معنای ایجاد «کف تاریخی» جدید برای عایدی اجاره مسکن در تهران بود که از 4‌درصد پایین‌تر و 3.1‌درصد شد.

با این‌حال، اجاره‌‌‌‌بها دو سال ‌با تاخیر نسبت به جهش قیمت مسکن، از سال‌99 شروع به «افزایش شدید» کرد. در سال‌های 1400 و 1401 درحالی‌که اجاره‌‌‌‌بها در مسیر رشد تند در حال تنظیم با سطح افزایش‌یافته قیمت مسکن بود، تورم مسکن به‌خاطر متغیرهای اثرگذار در نرخ‌های کمتر از 97 تا 99 نوسان کرد، در نتیجه نسبت P به R در سال‌های 1400 و 1401، ‌‌‌‌ از قله 31.8 پایین آمد و در سطوح 26 و 22 ایستاد.در سال‌1402 اما با یک جهش تازه در قیمت مسکن به میزان 65‌درصد،‌ بار دیگر P به R افزایش‌یافت و همان قله سال‌99 را مجددا فتح کرد. در سال‌1403 که بازار مسکن از ثبات نسبی قیمت در عمده ماه‌ها برخوردار بود و تورم مسکن در پایین‌ترین سطح 6 سال‌ گذشته قرارگرفت، 17‌درصد، نسبت P به R عدد 25 شد، اما اکنون با توجه به ماه‌ها «کاهش یا ثبات قیمت مسکن» از یک‌سو و روند رشد اجاره‌‌‌‌بها از سوی دیگر، نماگر دماسنج مسکن به 17.9 رسیده‌است. این نسبت، پایین‌ترین میزان از سال‌97 است و نشان می‌دهد «رنگ دماسنج» سبز است.

تحلیل عددخوانی «دماسنج» مسکن

بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌‌‌‌اقتصاد» نشان می‌دهد، نماگر فعلی P به R از میانگین تاریخی که 19 است، پایین‌تر آمده‌است. اولین پیام این وضعیت آن است که قیمت مسکن «بیش‌‌‌‌فعالی» ندارد و در عین‌حال جاماندگی آنچنانی نیز در روند رشد اجاره‌‌‌‌بها نسبت به قیمت آپارتمان مشاهده نمی‌شود.  با این‌حال، عدد فعلی دماسنج هنوز تا «کف تاریخی» 12.8 فاصله دارد. پیام این وضعیت نیز می‌تواند پاسخ به «انتظارات برای آینده قیمت مسکن» باشد.

روز گذشته در همین صفحه گزارشی از «چشم‌‌‌‌انداز تورم مسکن تا پایان سال‌1404» منتشر شد که نشان می‌داد؛ مجموعه متغیرهایی روی رفتار متغیرهای بازار مسکن تاثیر دارند که به‌رغم «جاماندگی قیمت آپارتمان از قیمت دلار و همچنین عدم‌انعکاس نرخ رشد نقدینگی بر تورم مسکن»، احتمال رشد محسوس قیمت در ماه‌های آتی پایین به‌نظر می‌رسد. اکنون نسبت P به R نیز مشخص می‌کند‌ قیمت مسکن در سطحی قرار ندارد که ظرفیت لازم برای «تداوم ثبات» را نداشته‌باشد. در این‌صورت این پیش‌بینی را می‌توان درنظر گرفت که طی ماه‌های آینده مشروط بر اینکه متغیرهای بیرونی اثرگذار بر تورم مسکن از جمله تورم عمومی، شوک محسوسی پیدا نکنند، قیمت کمتر از اجاره‌‌‌‌بها افزایش یابد. اگر این سناریو اتفاق بیفتد، نسبت P به R از سطح فعلی 17.9 پایین‌تر می‌آید.

پارامتر دیگری که می‌تواند این حرکت نزولی P به R را تقویت کند، روند تورم عمومی در ماه‌های آتی خواهد بود. از آنجا که تورم اجاره مسکن تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است، افزایش دومی اثری همسو بر تغییرات اجاره‌‌‌‌بها خواهد گذاشت. در عین حال، میزان رشد 7سال ‌و 9 ماه اخیر اجاره‌‌‌‌بها و قیمت مسکن، با روند تاریخی این دو شاخص، هماهنگ نیست. طی سه دهه‌گذشته متوسط تورم مسکن 28‌درصد و تورم اجاره نیز 26‌درصد بوده‌است، اما در سال‌های اخیر فاصله چشمگیری بین متوسط رشد این دو شاخص وجود داشته‌است؛ میانگین تورم مسکن از سال‌97 تاکنون 53‌درصد بوده، درحالی‌که تورم اجاره 41‌درصد، با این‌حال با توجه به سطح بالای تورم تولید مسکن نسبت به تورم مسکن در ماه‌های اخیر، پتانسیل قابل‌توجهی برای تعدیل قیمت واحدهای نوساز وجود دارد که در صورت تغییر شرایط بیرونی بخش مسکن، می‌تواند روی تورم مسکن منعکس شده و باعث تغییر مسیر نماگر دماسنج «مسکن» شود.