کنتورفروشی با قیمت نجومی

گروه مسکن و شهری:  فعالان ساختمانی و تولیدکنندگان مسکن در میانه «رکود خرید و فروش ملک» از یک طرف و «تورم تولید ساختمان» از طرف دیگر، اخیرا با شوک تعرفه‌های خرید انشعاب برق و آب از دستگاه‌های دولتی مواجه شدند. گزارش‌هایی که برخی سازنده‌‌‌‌های حاضر در بازار ساخت‌‌‌‌وساز مسکونی در تهران، مشهد، اهواز و حتی شهرجدید پردیس به «دنیای‌‌‌‌اقتصاد» روایت کرده‌اند، حاکی است: برخلاف رویه همه سال‌های گذشته که «برق و آب» در محل پلاک ساختمانی همواره موجود بود و اتصال انشعابات مربوطه به ساختمان جدید فقط مستلزم «خرید کنتور» یا همان «بهای خرید انشعاب» بود، اکنون اما سرمایه‌گذار ساختمانی و مسکن‌‌‌‌ساز، موظف است در ابتدا بهای «تامین زیرساخت» برق از فاصله‌‌‌‌ای قابل‌‌‌‌توجه از نقطه‌‌‌‌ای در شهر تا محل ساخت‌‌‌‌وساز در همان شهر را «پرداخت» کند تا در نهایت این اجازه را پیدا کند تا در گام دوم، «انشعاب برق» را به ازای «هر واحد مسکونی یک کنتور» با تعرفه دولتی مصوب، خریداری کند.

تامین «زیرساخت شهری» برای فراهم‌‌‌‌شدن زمینه تولید مسکن، شغل دوم سازنده‌‌‌‌ها شده‌است. سازنده‌‌‌‌ها برای آنچه «تامین زیرساخت» شهر به آنها تکلیف می‌شود، باید هزینه «کابل‌‌‌‌کشی، حفاری، خرید ترانس و خرید پست‌‌‌‌ برق» را متقبل شوند. برخی سازنده‌‌‌‌ها می‌گویند؛ ارقامی که بابت این هزینه‌ها به آنها اعلام می‌شود، تحت‌عنوان «خدمات نیرورسان» یا «همیاری» یا «مشارکت در تقویت شبکه برق» است که در برخی پروژه‌های مسکن‌‌‌‌سازی، بهای آن نزدیک به «قیمت تمام‌‌‌‌شده یک واحد مسکونی کوچک‌‌‌‌متراژ» است؛ ارقامی که چون در همان ابتدای پروژه یا میانه ساخت‌‌‌‌وساز، به شکل ناگهانی از آن خبردار می‌شوند باعث «توقف روند ساخت‌‌‌‌وساز» به‌دلیل «کمبود شدید نقدینگی در بازار ساخت‌‌‌‌وساز» می‌شود و رکود ساختمانی را از این محل تشدید کرده‌است. آنچه باعث گلایه یا پرسش عرضه‌‌‌‌کنندگان مسکن شده‌است، «ابهام فراوان درباره تکلیف نانوشته سرمایه‌گذار ساختمانی در بخش‌‌‌‌خصوصی به تامین زیرساخت خدمات شهری» است.

این شوک برقی در محله‌‌‌‌هایی از شمال تهران، هزینه ساخت هر واحد مسکونی را بعضا تا 500‌میلیون‌تومان افزایش داده‌است. در مشهد، یک سازنده به «دنیای‌‌‌‌اقتصاد» اعلام کرد؛ پروژه 50‌واحدی برای تامین آب و خرید انشعاب آن مستلزم پرداخت 1.9‌میلیارد‌تومان بابت «زیرساخت نیرو» شده‌است به‌طوری‌که سازنده مربوطه به‌خاطر «رکود سنگین فروش پروژه‌های قبلی» و «تورم بالای مصالح‌‌‌‌ساختمانی و دستمزد کارگر ساختمانی»، در مواجهه با این فاکتور آبی، قادر به پرداخت آن نیست و همین، روند تکمیل و عرضه واحدهای مسکونی به بازار مصرف را مختل کرده‌است. در اهواز نیز کف تعرفه خرید کنتور برق در ابتدای امسال نسبت به سال‌قبل، 4‌برابر شده و به 25‌میلیون‌تومان رسیده که این، بدون احتساب «ارقام مربوط به تکلیف سازنده برای تامین زیرساخت» است. در اهواز همچنین هزینه تامین «زیرساخت» خدمات آب و برق برای پروژه ساختمانی 12‌واحدی برای یک سازنده، 2‌میلیارد و 500‌میلیون‌تومان برآورد و اعلام ‌شده‌است؛ هر واحد مسکونی معادل 200‌میلیون‌تومان.

سازنده‌‌‌‌ها در تهران در تشریح جزئیات «بارگذاری جدید هزینه‌‌‌‌ روی قیمت تولید مسکن از سمت زیرساخت‌های شهری»، تصریح کردند؛ بین ارقامی که برای پلاک‌‌‌‌های ساختمانی در محله‌‌‌‌ها و نقاط مختلف پایتخت بابت تعرفه‌های تامین برق به آنها اعلام می‌شود، «نوسان قابل‌توجهی» وجود دارد و علت آن به «فاصله نزدیک‌ترین پست برق» تا محل پروژه ساختمانی مربوط می‌شود. هرقدر این فاصله دورتر باشد، هزینه‌های ایجاد زیرساخت از آنجا به محل ساخت‌‌‌‌وساز نیز بیشتر می‌شود. همچنین بر حسب مقیاس پروژه‌های ساختمانی که روی میزان تقاضای مصرف برق اثر مستقیم دارد، هزینه تامین زیرساخت آن که شامل پست فشارقوی، شبکه فرعی و مواردی از این قبیل هست نیز متفاوت خواهد بود.

خروج فرمان «قیمت تمام‌‌‌‌شده» از کنترل مسکن‌‌‌‌سازها

 بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌‌‌‌اقتصاد» از تاثیر شوک جدید هزینه‌ای به فعالان ساختمانی نشان می‌دهد، علاوه‌بر «اثر تورمی تعرفه‌های خرید انشعاب آب و برق» بر روند تولید مسکن و در نهایت روند تورم مسکن نوساز، «ترس محاسباتی» به‌وجود آمده در بین اهالی صنعت ساختمان نسبت به «سقف سرمایه و منابع مالی مورد‌نیاز برای شروع، ‌‌‌‌ ساخت و تکمیل یک پروژه ساختمانی»، عرضه‌‌‌‌کننده‌‌‌‌ها را به لبه «توقف فعالیت» رسانده‌است. سطح شکننده «توان اقتصادی» سازنده‌‌‌‌ها در اثر تورم تولید سال‌های اخیر به شکل مکرر، در حدی است که شوک‌های این‌چنینی می‌تواند رکود سرمایه‌گذاری در این بخش اقتصادی را شدیدتر کند.

طبق آخرین آمار رسمی، رشد واقعی سرمایه‌گذاری بخش‌‌‌‌خصوصی در ساخت‌‌‌‌وسازهای مسکونی برای «تعریف پروژه جدید» در بهار امسال، 69‌درصد کاهش پیدا کرد. این سنگین‌‌‌‌ترین افت ورود سرمایه جدید به این بازار طی حداقل یک دهه‌گذشته محسوب می‌شود. تورم تولید مسکن یکی از دو دلیل اصلی وضع موجود است که در کنار سلب قدرت خرید سمت تقاضا، شرایط فعالیت ساختمانی‌‌‌‌ها را به شکل تاریخی سخت کرده‌است.  «ترس محاسباتی» سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال‌جاری و سلب امکان برآورد اقتصادی قیمت تمام‌‌‌‌شده ساخت مسکن، از آنجا است که آنها احتمال بروز شوک‌های دیگری را طی ماه‌های آینده و سال‌پیش‌‌‌‌رو می‌دهند.

به گزارش «دنیای‌‌‌‌اقتصاد»، شوک تعرفه‌‌‌‌ای برای خرید انشعاب برق و آب در سمت عرضه مسکن طی سال‌جاری، بعداز آن به‌وجود آمد که منابع آبی از اواسط بهار دچار «ناترازی شدید» شد و تبعات آن به شکل «قطعی‌‌‌‌های چند ساعته» خدمات مشترکان در شهرها بروز کرد. در حال‌حاضر ظاهرا بخشی از این ناترازی آبی و برقی را قرار است سرمایه‌گذاران بخش مولد اقتصاد برطرف کنند اما وضعیت قیمت‌ها در سمت مصرف همچنان ناتراز است. این تحمیل هزینه تازه در مرحله صدور مجوز سرمایه‌گذاری ساختمانی شبیه هزینه‌ای است که برای مجوز ساخت در قالب عوارض شهرداری از سازنده‌‌‌‌ها دریافت می‌شود. عوارض سنگین تولید مسکن و فاصله نجومی آن با عوارضی که در مرحله بهره‌‌‌‌برداری بابت عوارض نوسازی شهری دریافت می‌شود، در عمل روی «بهای دسترسی به مسکن» اثر تورمی داشته و در مقابل، «بهای بلااستفاده گذاشتن مسکن‌‌‌‌های ساخته‌‌‌‌شده» را تا حد «صفر» تنزل داده‌است. سازنده‌‌‌‌ها در حال‌حاضر فهرستی از انواع هزینه‌ها در مرحله مجوز سرمایه‌گذاری را باید بپردازند. این فهرست شامل «بیمه کارگر ساختمانی به‌صورت 2‌مرتبه برای نیروی‌‌‌‌کار»، «نظام مهندسی»، ‌‌‌‌ «انواع عوارض شهرداری»، «مالیات‌‌‌‌» و «تامین زیرساخت شهری» است.