گزارش «دنیایاقتصاد» از نبض اجارهبهای مسکن در سال۱۴۰۴؛ داغترین قلم هزینهای چطور سرد شد؟
جابهجایی «تورم اجاره» در سبد خانوار
متوسط اجارهبها در کشور طی سال گذشته ۳۴درصد افزایش یافته که در مقایسه با تشنج ۴۰ درصدی در ۱۴۰۳، از «فشار کمتر هزینهای» بر مستاجرها در ۱۴۰۴ حکایت دارد
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از این نرخ و جزئیات ناگفته در آمار رسمی که تحلیل این رشد ۳۴درصدی را برای موجر و مستاجر امکانپذیر میکند، حاکی است: سال گذشته فاکتور اجارهبها، «کمترین رشد» را در مقایسه با تورم سایر کالاها و خدمات در لیست شاخص قیمت مصرفکننده پیدا کرد. به بیان ساده، مطابق گزارشی که مرکز آمار ایران از تورم عمومی سالانه در ۱۴۰۴ و همچنین جزئیات رشد قیمت گروههای کالایی و خدماتی در سبد مصرف خانوار منتشر کرده، «تورم خوراکیها، تورم کالاهای بادوام و بیدوام و کمدوام و همچنین تورم خدمات عمومی همچون حملونقل، بهداشت و تفریح» به مراتب بیشتر از تورم اجاره مسکن بوده است.
نرخ تورم عمومی در سال ۱۴۰۴ به سطح ۵۰.۶ درصد رسید که نشان میدهد متوسط رشد هزینههای زندگی خانوارهای ایرانی در سال گذشته بیشتر از رشد هزینه اجاره مسکن آنها بوده است. همچنین نرخ تورم خوراکی رقم ۶۸ درصد را ثبت کرد و نرخ تورم کالاها نیز ۶۱ درصد شد و نرخ تورم خدمات مصرفی نیز بالای ۴۰ درصد قرار گرفت. این در حالی است که فاکتور «اجاره خانه» در سال ۱۴۰۳، داغترین فاکتور هزینهای در لیست تورم کالاها و خدمات مصرفی خانوار بود. در سال ۱۴۰۳، درحالیکه نرخ تورم عمومی ۳۲.۵ درصد شد و تورم خوراکیها رقم ۲۸ درصد و همچنین تورم کالاها و خدمات عمومی نیز نرخ ۱۸.۷درصد را به ثبت رساند، «تورم اجاره مسکن» رکورد تاریخی ۴۰.۳درصد را زد. از زمانی که ارقام مربوط به رشد سالانه اجارهبها در آمارهای رسمی موجود است، چنین رشدی سابقه نداشته است، ضمن آنکه در سال ۱۴۰۳، تورم اجاره، رتبه اول به لحاظ بیشترین رشد قیمت در مقایسه با سایر کالاها و خدمات مصرفی را داشت. اکنون اما رتبه تورم اجاره در سبد مصرف خانوار، از عرش به فرش آمده و به نوعی، «آمپر اجاره» افتاده است.
اجارهنشینها طی سالهای ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ با «جهنم اجارهبها»، شدیدترین رشد بهای اجاره خانه، روبهرو بودند بهطوریکه نرخ تورم سالانه اجاره مسکن در آن دو سال به ترتیب بالای ۳۹ درصد و بالای ۴۰ درصد قرار گرفت. این دو نرخ در مقایسه با «متوسط درآمد خانوارها و رشد آن» طی این سالها از یکسو و افزایش سایر فاکتورهای هزینهای از سوی دیگر، یک «رشد کمرشکن» هزینه اجارهنشینی محسوب میشد. با این حال، در سال گذشته، دمای جهنمی اجارهبها به شکلی محسوس افت کرد؛ هر چند اجارهبها ارزان نشد و همین رشد ۳۴ درصدی، کماکان از توان اقتصادی خیلی از مستاجرهای حتی دهک متوسط، فراتر است اما در مقایسه با تورم سایر اقلام مصرفی، پایینتر است، ضمن آنکه از تورم اجاره سال قبل از آن هم کمتر است.
اسفند مستاجرها «جنگی» گذشت
گروه مسکن روزنامه «دنیایاقتصاد» در این مقاله، پیشاز آنکه به چرایی «جابهجایی بزرگ رتبه شاخص اجاره مسکن در تورم سبد مصرف خانوار در سال 1404» پاسخ دهد، تغییرات اجارهبها در آخرین ماه از سال گذشته را بررسی میکند. اسفند پارسال، ماه شروع جنگ تحمیلی علیه ایران، اجارهبها در کشور تنها 1.6 درصد نسبت به ماه قبل از آن، افزایش یافت؛ تورم ماهانه اجاره اما در همه 11 ماه ابتدایی 1404 بهطور متوسط 2.4 درصد بود.
یک علت اصلی «نیشترمز» تورم ماهانه اجاره مسکن در کشور در ماه اسفند، «اثر جنگ» بود. در اسفند ماه، فعالیت بنگاههای املاک کاملا متوقف شد و اثر «ضلع سوم» یعنی واسطههای ملکی در رابطه موجر و مستاجر حذف شد. از طرفی، بهخاطر «شرایط کشور تحتتاثیر وضعیت جنگی»، مطابق تحقیقات میدانی «دنیایاقتصاد» در هفتههای آخر سال، آن دسته از قراردادهای اجاره که موعد سررسید آنها شده بود، برای مدتی به شکل تلفنی یا حضوری، تمدید شد تا در موقعیت مناسب، اجارهنامه جدید امضا شود. در اسفند ماه، احتمالا بازار اجاره مسکن شاهد «رشد نسبی عرضه ناشی از خریدهای سرمایهای دی و بهمن» و به همین میزان «کاهش نسبی مستاجر» در اثر خریدهای مصرفی در دو ماه اول زمستان بود که این نیز میتواند به کاهش سرعت افزایش ماهانه اجارهبها کمک کرده باشد. با این حال، معمولا در اسفندماه تورم ماهانه اجاره از همین نرخ در بهمن کمتر بوده است.
راز فاز «غیرجهنمی» تورم اجاره
اجارهبها در سال 1404 نه تنها رشد کمتری از سال 1403 داشت که به نقطه جوش 40 درصد نیز رسیده و تغییراتش کاملا خلاف جهت هر دو متغیر اثرگذار بر آن بود. رشد اجارهبها تابعی از رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی است؛ در بلندمدت، تورم اجارهبها از تورم عمومی بیشتر اما از تورم مسکن کمتر بوده است اما در مقاطعی، سالهایی، بخاطر رفتارهای سوداگرانه و سفتهبازانه در معاملات خرید مسکن، قیمت آپارتمان جهش میکند و در مقاطعی، بخاطر عبور از فاز جهش و رکود آن، تورم مسکن به شدت کاهش مییابد. همچنین نوسانات نرخ تورم در مقاطعی نیز بخاطر اثرپذیری از رشد نقدینگی بیشتر از تغییرات اجارهبها است.
با این حال، در بلندمدت بخاطر رابطهای که بین قیمت و اجارهبها وجود دارد و همچنین رابطهای که بین رشد هزینههای زندگی موجرها و انتظارشان از درآمد اجارهداری وجود دارد، رابطه این سه فاکتور تنظیم میشود. سال گذشته یکی از مقاطعی بود که رابطه متعارف بین تورم اجاره با تورم مسکن و تورم عمومی، دیده نشد. درحالیکه نرخ تورم عمومی خیز برداشت و همچنین سرعت رشد قیمت مسکن نیز زیاد شد، تورم اجاره اما کاهشی شد. درباره این مدل حرکتی میتوان به «شرایط کاملا استثنایی» کشور و اقتصاد در سال 1404 اشاره کرد.
سال گذشته، ایران دو بار جنگ به خود دید؛ در پایان بهار سال گذشته بروز جنگ 12 روزه، بر روند رشد قیمت مسکن به مدت چند ماه اثر کاهنده و ایستایی گذاشت، اما بازار اجاره همچنان فعال بود و متناسب با نبض تقاضا و عرضه آپارتمان اجارهای، اجارهبها در مسیر رشد ماهانه قرار داشت. ابتدای نیمه دوم سال هم تورم مسکن خیز برداشت که بر رشد سالانه قیمت اثر مثبت گذاشت. بهرغم جهشهای قیمتی در دی و بهمن، در بازار اجاره اما «امکان پذیرش رشد شدید اجارهبها در کوتاهمدت» وجود نداشت.
نرخ تورم عمومی نیز در سال گذشته به دلیل مسائلی همچون تغییرات ارزی قیمت نهادههای تولید خوراکی و همچنین انتظارات تورمی ناشی از «نااطمینانی به آینده» جهش کرد. ضریب همبستگی تورم اجاره با تورم عمومی و تورم اجاره با تورم مسکن طی سه دهه گذشته نشان داده است، تورم اجاره بیشترین رابطه را با تورم مسکن دارد. هر چند در دهه 90 که قیمت مسکن جهش تاریخی داشت، ضریب همبستگی تورم اجاره با تورم عمومی بیش از تورم مسکن بود. اما در سال گذشته که تورم عمومی خودش جهش قابل ملاحظهای را تجربه کرد، تغییرات اجارهبها در بازار اجارهنشینها کاملا تحتتاثیر «کمرشدی قیمت مسکن در مقایسه با رشد چشمگیر نرخ تورم عمومی» قرار گرفت.
با این حال، تعقیب رابطه تورم عمومی و تورم اجاره طی دهههای گذشته نشان میدهد، افزایش قیمت سبد مصرف با تاخیر خود را روی تغییرات اجارهبها نشان داده است. با این مشاهده، پیشبینی میشود سال آینده چنانچه تورم مسکن صعودی باشد، با توجه به احتمال بالای تداوم صعود نرخ تورم عمومی، احتمالا مسیر تورم اجاره نیز صعودی خواهد شد. اما در صورتی که قیمت مسکن در اثر تداوم احتمالی شرایط جنگی، کاهشی یا ثابت باشد، در یک سناریو که خیلی از کارشناسان نسبت بر آن متفقالقول هستند، حتی در صورت صعود نرخ تورم عمومی، تورم اجاره جهش نخواهد کرد. اما در سناریویی دیگر، باید انتظار این را داشت که رشد چشمگیر هزینههای زندگی موجرها در سال 1404، خود را روی اجارهنامههای 1405، دستکم بخشی از آن، منعکس کند.
