آیا «قیمت آپارتمانها» مناسب خرید است؟
نبض مسکن بعداز جنگ
- شاخص مسکن «دنیایاقتصاد» از حرکت V شکل قیمت آپارتمانهای پایتخت در «جنگ ۴۰ روزه» خبر میدهد
- افزایش فایلهای فروش از «کف ۱۰۰۰ واحد مسکونی در روز» به ۲۰۰۰ آپارتمان
- متوسط «قیمت پیشنهادی» در حال حاضر بین ۱۳۵ تا ۱۴۵میلیون تومان برای هر متر مربع در نوسان است
متوسط «قیمت پیشنهادی» مسکن در تهران در روز قبل از جنگ به ۱۴۸میلیون تومان در متر مربع رسید، اما ۱۶ روز بعد از «ادامه جنگ»، سطح قیمت ۱۰ درصد ریزش میکند و با ادامه آن، در آخرین روز سال ۱۴۰۴ به سطح ۱۱۵میلیون تومان میرسد. دلیل عمده این سقوط، «شرایط جنگی حاکم در کشور و اقتصاد» بود که از یکسو، «خرید ملک در تهران» را از اولویت تهرانیها انداخت و از سوی دیگر، «تعطیلی سراسری دستگاهها، خیلی از بازارها و همچنین نهادهای صادرکننده مجوزهای خرید و فروش ملک» امکان معاملات مسکن برای آنهایی که حاضر به خرید یا فروش بودند را سلب کرد. تعداد فایلهای روزانه فروش آپارتمان در بازار آنلاین معاملات مسکن از ۸ هزار مورد به زیر ۱۰۰۰ و حتی زیر ۵۰۰ واحد مسکونی در ایام اسفند سال گذشته سقوط کرده بود. سطح شاخص مسکن «دنیایاقتصاد»، پایینترین نقطه در حرکت V شکل قیمت را ۱۱۵میلیون تومان برای روز ۲۷ اسفند ماه ۱۴۰۴ به ثبت رسانده است.
با این حال، با شروع روزهای کاری سال ۱۴۰۵، یعنی از هفته سوم فروردین امسال، به صورت خیلی خفیف اما قابل ردیابی، رفتوآمدهایی در بازار معاملات ملک صورت گرفت؛ برخی بنگاههای املاک فعالیتشان را بعد از تعطیلی جنگی اسفند به شکل پارهوقت یا تماموقت شروع کردند چون مراجعاتی از سمت تقاضا و همچنین فروش بوجود آمد. این اتفاقات در هفته سوم فروردین باعث شد پیشنهادی فروشندهها هم به شکل سنتی متاثر از «سال جدید، قیمتهای جدید» و هم به دلیل آنچه «انفجار قیمت ساخت» عنوان میشود، افزایش دهند. اما از روز «آتشبس» تاکنون، رصد قیمتها از افزایش نسبی سرعت رشد حکایت دارد. در فاصله چهارشنبه گذشته تا دیروز، آتشبس تا روز مذاکرات اسلامآباد، میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در تهران بین ۱۳۵ تا ۱۴۵میلیون تومان در نوسان است. سطح کنونی قیمت مشخص میکند، V قیمتها به نوعی کامل شده است؛ با این حال هنوز قیمت به قله ۱۴۸میلیونی روز قبل از شروع جنگ نرسیده و چندمیلیون تومانی فاصله دارد.
چرا قیمتها دوباره صعودی شد؟
قبل از پاسخ به این پرسش، توضیحی لازم است درباره نمودار داخل گزارش داده شود. این نمودار روند متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در 22 منطقه تهران را به صورت روزانه از هفتهها بعد از جنگ 12 روزه که بازار از شوک آن روزها خارج شد تاکنون نشان میدهد. با این حال، شاخص برای برخی روزها وجود ندارد چون به دلیل قطع اینترنت و اختلال اینترنتی در روزهایی طی سال گذشته، امکان «استخراج داده از بازار آنلاین معاملات مسکن» وجود نداشت. به همین خاطر، روند روزها، عینا با تقویم هماهنگ نیست. اما اینکه چرا قیمت مسکن به محض «آتشبس» و حتی «در هفته چهارم جنگ»، به جای آنکه به سقوط قبل ادامه دهد یا ثابت بماند شروع به افزایش کرد را باید در یک «رخداد کلیدی در بالادست بازار معاملات مسکن» جستوجو کرد.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» در این باره حکایت از آن دارد، هزینهها در بازار ساختوساز و فعالیتهای ساختمانی در روزهای که هنوز «تولید شروع نشده بود»، یعنی ابتدای هفته سوم فروردین به شکل «انفجاری» افزایش پیدا کرد. انواع مصالحساختمانی و نهادههای تولید مسکن بین 40 تا 100 درصد افزایش قیمت پیدا کرده است. البته این تورم تولید برای هفته گذشته است که تغییرات نسبت به نیمه سال گذشته را نشان میدهد. آنطور که فعالان بازار ملک به «دنیایاقتصاد» اعلام میکنند، شدت رشد قیمتها به گونهای است که در کوتاهمدت هم احساس میشود. به همین خاطر، اگرچه «فضای بازار مسکن تحتتاثیر امواج جنگ و آتشبس» قرار دارد اما فشاری که از بالادست این بازار، یعنی ساختوساز بواسطه رشد قیمت ساخت شکل گرفته، بخشی از آن به محض شروع معاملات یا میل به خرید، به قیمت فروش منتقل میشود.
اثر «تعطیلی فولادیها» بر بازار مسکن
یک بخش عمده رشد قیمت مصالح ساختمانی در هفتههای اخیر میتواند اثر واقعی و همچنین اثر روانی «حملههای هوایی به کارخانههای تولید فولاد، پتروشیمی و سایر صنایع» باشد. پیشتر «دنیایاقتصاد» در گزارشی در مهر ماه سال 1402 با عنوان «دشمن فرضی خانهاولیها»، سهم فولاد در قیمت ساخت را بررسی کرده بود که 9 درصد برآورد میشود. اما از طرف دیگر، برخی نهادههای تولید ساختمان منشاء پتروشیمی دارند و از این محل نیز «کمبود عرضه» میتواند قیمتها را افزایش دهد. در عین حال، اثر روانی تعطیلی صنایع نیز قابلتوجه است که میتواند به تحرکاتی از جمله «توقف فروش در بازار مصالح ساختمانی» منجر شود و روی قیمت ساخت اثر تورمی بگذارد.
بازار مسکن مناسب خرید است؟
مجموعه شرایط کنونی در بازار مسکن، یعنی احیاء قیمت از یکسو و فشار رشد قیمت از محل تورم تولید از سوی دیگر، مشخص میکند، سطح کنونی قیمت پیشنهادی آپارتمان در تهران تا حدودی میتواند مناسب آن دسته از خریداران مصرفکننده باشد که «بودجه مناسب» برای خرید خانه اول خود را دارند. در عین حال، در سمت مقابل، فروشندهها با این معما روبهرو هستند که در صورت فروش آپارتمان سرمایهای خود، چه گزینه مناسبی (در کدام بازار دارایی) برای سرمایهگذاری دوباره سراغ دارند؟ همین تردید خود عاملی برای رکود عرضه فایل است. ضمن آنکه تعطیلی بازار سهام نیز خود به نوعی، ترمز معاملات مسکن محسوب میشود. به نظر میرسد، بعد از آنکه قیمت مسکن به سطح قبل از جنگ برگردد، تا زمانی که تکلیف آتشبس روشن نشود، بعید است صعود چشمگیری اتفاق بیفتد.
